Derechos y recursos de los inquilinos de Denver

1. Overview

El arrendador debe proporcionarle esta notificación al inquilino al momento de la firma del contrato de alquiler y al efectuar una demanda de pago del alquiler.

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Los arrendadores no pueden permitir que ninguna persona inicie una nueva ocupación de una propiedad en alquiler por más de 30 días, a menos y hasta que al inquilino se le haya proporcionado una copia de un contrato de alquiler celebrado por escrito,[1] y firmado tanto por el arrendador como por el inquilino. El arrendador debe proporcionarle al inquilino una copia electrónica del contrato de alquiler firmado o una copia impresa, si el inquilino lo solicita, dentro de un plazo de siete días desde la fecha en que el inquilino firmó el contrato.[2]

Al momento de proporcionar una copia del contrato de alquiler celebrado por escrito, y en cualquier momento que el arrendador efectúe una demanda de pago de alquiler de conformidad con las Leyes Modificadas de Colorado ("C.R.S.”, por sus siglas en inglés) § 13-40-104, el arrendador debe proporcionar la versión más actualizada de esta notificación de derechos y recursos de los inquilinos, la cual se puede encontrar en denvergov.org/EvictionHelp.

Esta notificación resume algunos de los derechos y obligaciones de los arrendadores e inquilinos de propiedades residenciales en Denver, Colorado. Esta notificación no representa un análisis completo de la ley de arrendadores e inquilinos, no constituye asesoramiento legal y la información de esta notificación puede cambiar en cualquier momento. Por favor visite el sitio web mencionado anteriormente para obtener la versión más actualizada de esta notificación y diríjase en la sección de "recursos para inquilinos" para saber si cumple con los requisitos para recibir servicios legales gratuitos. Esta notificación solo cumple la función de una guía general sobre los derechos y recursos, es decir, aunque describe esos principios en general, no cubre todas las leyes o excepciones que pueden aplicar en una situación en particular.

Para obtener más información sobre los temas tratados en esta notificación y obtener información adicional para inquilinos y arrendadores, por favor revise la Guía para arrendadores e inquilinos que puede encontrar en denvergov.org/EvictionHelp.

[1] D.R.M.C. § 27-240(a)

[2] C.R.S § 38-12-801

2. Glosario de términos y definiciones 

Respuesta: una respuesta escrita que un inquilino puede presentar ante un tribunal en respuesta a la queja de un arrendador que inicia un proceso de desalojo.  

Demanda de cumplimiento o derecho de posesión (comúnmente conocido como demanda de 10 días): una notificación que un arrendador le envía a un inquilino donde se requiere que el inquilino cumpla o corrija un incumplimiento del contrato de alquiler o que pague el alquiler vencido dentro de un plazo de diez días. El inquilino puede pagar el alquiler, si lo debe, corregir el incumplimiento o mudarse dentro de un plazo de diez días, de lo contrario, el arrendador puede iniciar un proceso de desalojo.

Unidad de vivienda: una unidad individual que proporciona instalaciones completas de vida independiente para una o más personas, lo que incluye condiciones permanentes para vivir, dormir, comer, cocinar y de saneamiento, además de incluir unidades de una sola habitación.

Desalojo: un proceso legal para expulsar a un inquilino de una propiedad en alquiler. También se conoce como entrada forzada y detención.

Entrada forzada y detención (FED, por sus siglas en inglés): es un proceso, también conocido como proceso de desalojo, que tiene como objetivo que un arrendador recupere la posesión de las instalaciones en alquiler.

Arrendador: el propietario u operador de una propiedad residencial en alquiler.

Contrato de alquiler: un contrato escrito o verbal entre un arrendador e inquilino, donde se establece que el inquilino puede poseer y usar la propiedad del arrendador por un período de tiempo a cambio de un alquiler.

Notificación de término del alquiler: una notificación que proporciona el arrendador donde se requiere que el inquilino abandone la propiedad en alquiler. Una notificación de término del alquiler no le brinda al inquilino la oportunidad de corregir un incumplimiento y el inquilino debe abandonar la unidad de alquiler dentro del plazo requerido o disputar el desalojo en un tribunal. El inquilino puede recibir esta notificación si en reiteradas ocasiones ha incumplido una condición del contrato o si lo ha infringido de manera sustancial, por ejemplo, haber cometido un acto de violencia o un delito relacionado con drogas.

Depósito de garantía: cualquier anticipo o depósito de dinero efectuado con el propósito de garantizar el cumplimiento de un inquilino con el contrato de alquiler de una propiedad.

Citación y demanda: formularios presentados por el arrendador ante un tribunal para comenzar un litigio. Generalmente, el arrendador presenta una citación y demanda después de que ocurre uno de los tres siguientes incidentes: 1) cuando un inquilino no ha pagado el alquiler; 2) cuando un inquilino no resuelve un incumplimiento dentro de 10 días después de que se le haya proporcionado una demanda de 10 días; o 3) si un inquilino permanece en la propiedad en alquiler después de recibir una notificación de desalojo. El arrendador le debe entregarle al inquilino una copia de la citación y demanda. La citación y demanda le informará al inquilino que debe presentar una respuesta o comparecer ante un tribunal en una fecha y hora determinada.

Inquilino: una persona que le alquila una propiedad en alquiler a un arrendador.

Garantía de habitabilidad: por ley, todos los arrendadores tienen la obligación de cumplir con determinados requisitos para garantizar que una propiedad en alquiler sea apta para la habitación humana. Se cubren los criterios sobre esto sobre las sobre las leyes del estado de "Colorado sobre los derechos de los inquilinos" Sección.

Orden de restitución: un documento judicial que permite que un ayudante del sheriff desaloje a un inquilino de una propiedad en alquiler. El tribunal solo proporcionará una orden de restitución al concluir un desalojo.

3. Estándares mínimos para las unidades de viviendas de Denver

El Código de la Vivienda de Denver [1] requiere que los propietarios u operadores de las unidades de vivienda mantengan ciertos estándares mínimos en relación con las instalaciones o equipos básicos, iluminación, ventilación, calefacción, control de insectos y roedores, seguridad, saneamiento, servicios públicos, espacio, uso y ubicación. Estos estándares mínimos se describen en el Capítulo 27 del Código Municipal de Denver y en las Normas y regulaciones. Visite www.denvergov.org/hfhh para obtener más información sobre el Programa Residencial de Salud y Vivienda. Los incumplimientos se pueden denunciar ante el Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente llamando al 311.

[1] D.R.M.C. § 27-16 et seq.

4. Desalojos residenciales en Colorado

La ley de Colorado requiere que los arrendadores residenciales cumplan con un proceso específico para desalojar a un inquilino. El arrendador debe adherirse al proceso legal para desalojar a un inquilino y tiene prohibido desalojar a un inquilino por sus propios medios sin participar en el proceso legal. La ley también prohíbe que el arrendador corte los servicios públicos, amenace al inquilino, cambie las cerraduras sin notificar al inquilino, tome posesión de las pertenencias del inquilino o tome represalias en su contra.

Para que un arrendador pueda desalojar a un inquilino en Colorado, el arrendador debe seguir los pasos específicos que requiere la ley. (Vea el "Proceso y cronograma de un desalojo residencial" seccion). Sólo un tribunal puede ordenarle al inquilino que abandone la propiedad y solo un ayudante del sheriff puede hacer cumplir esta orden judicial. Este proceso se denomina “entrada forzada y detención” (Forcible Entry and Detainer o FED, por sus siglas en inglés), el cual es el término legal de un desalojo. Es ilegal que un arrendador intente forzar el abandono de un inquilino sin una orden judicial.

Si un inquilino no ha pagado el alquiler o no cumple con las condiciones del contrato, el arrendador puede entregarle una “demanda de cumplimiento o derecho de posesión” firmada al inquilino. Esta notificación también se conoce comúnmente como “demanda de 10 días”. La demanda debe establecer claramente el monto del alquiler que se debe o el incumplimiento del contrato para dar inicio al proceso de desalojo. El inquilino puede pagar el alquiler, si lo debe, corregir el incumplimiento, mudarse o disputar el desalojo ante un juez en un tribunal. Los requisitos de la demanda de 10 días siempre aplican, incluso si el lenguaje del contrato de alquiler establece que no.   

Si un inquilino incumple la misma condición del contrato más de una vez y ya se le ha proporcionado una demanda de 10 días anteriormente, o en caso de que existan incumplimientos más graves, el arrendador puede entregarle una “notificación de término del alquiler” al inquilino, la cual no le brinda al inquilino la oportunidad de corregir el incumplimiento. En lugar de eso, el inquilino debe abandonar la propiedad dentro del plazo definido en la notificación de término del alquiler o disputar el desalojo en un tribunal ante un juez en un tribunal.

El arrendador puede entregarle una notificación o demanda al inquilino u otra persona que esté ocupando la propiedad dejando una copia con un familiar del inquilino mayor de 15 años que viva en la propiedad o, después de realizar intentos de entrega personal al menos una vez en dos días separados, colocándola en un lugar visible de la propiedad, como en la puerta principal. El plazo de 10 días para resolver el problema comienza a contar del día siguiente de colocar la copia en un lugar visible, incluso si el inquilino nunca ve la notificación.

Después de recibir la notificación o demanda descrita anteriormente, los inquilinos tienen derechos conforme a la ley de Colorado, dependiendo de los motivos por los que se entregó una notificación o demanda. Las personas y familias inmigrantes, indocumentadas y refugiadas tienen los mismos derechos y protecciones que todos los habitantes de Denver. Si usted recibe una notificación, demanda u citación judicial debido a un desalojo, debe intentar conseguir un abogado lo antes posible. (Vea la sección de servicios legales gratuitos de desalojos en la página 3 para saber si cumple con los requisitos para recibir servicios legales gratuitos). Para obtener más información sobre los derechos de los inquilinos después de haber recibido una notificación o demanda y sobre el proceso de desalojo, revise la sección "Proceso y cronograma de un desalojo residencial".

5. Recursos para inquilinos

ASISTENCIA PARA EL PAGO DE ALQUILER Y SERVICIOS PÚBLICOS
El Departamento de Estabilidad de la Vivienda de Denver cuenta con programas para ayudar a los habitantes que están enfrentando una dificultad financiera con el propósito de evitar un desalojo o corte de los servicios públicos. Si necesita ayuda para pagar su alquiler o servicios públicos, es posible que cumpla con los requisitos para recibir asistencia temporal. Llame al 1-844-926-6632 o visite denvergov.org/renthelp.

SERVICIOS LEGALES GRATUITOS DE DESALOJOS
La Ciudad y Condado de Denver proporciona financiamiento para servicios legales gratuitos para las personas de ingresos bajos y moderados que están enfrentando un proceso de desalojo. Puede obtener más información sobre los servicios legales gratuitos en:

• Proyecto de Ley de Pobreza de Colorado (Colorado Poverty Law Project): 303-532-2641 o copovertylawproject.org
• Proyecto de Defensa Económica Comunitaria (Community Economic Defense Project): 303-838-1200 o cedproject.org
• Servicios Legales Asequibles de Colorado (Colorado Affordable Legal Services): 303-996-0010 o coloradoaffordablelegal.com
• Servicios Legales de Colorado (Colorado Legal Services): 303-837-1313 o coloradolegalservices.org

PREGUNTAS SOBRE LA VIVIENDA
Si tiene preguntas sobre la vivienda que no requieran asesoramiento legal, contáctese con la línea de ayuda gratuita de Colorado Housing Connects para obtener respuestas. Colorado Housing Connects lo puede ayudar a encontrar información y recursos sobre la vivienda. Llame al 1-844-926-6632 o visite coloradohousingconnects.org.

6. Leyes estatales de Colorado sobre los derechos de los inquilinos

Esta es una lista de las leyes de Colorado sobre los derechos de los inquilinos, pero no los incluye todos. Muchos de estos derechos tienen algunas restricciones y condiciones. La descripción de cada una de las leyes indicadas a continuación no es exhaustiva. Para obtener más información sobre los temas tratados en esta notificación y obtener información adicional para inquilinos y arrendadores, por favor revise la Guía para arrendadores e inquilinos que puede encontrar Dendenvergov.org/EvictionHelp.

Presencia de chinches en las instalaciones residenciales[1]
Los arrendadores no pueden alquilar propiedades que se sepa o sospeche razonablemente que tienen plagas de chinches.

Ley contra la discriminación de Colorado: prácticas de la vivienda[2]
Los arrendadores no pueden negarse a mostrarles las unidades de alquiler a los posibles inquilinos, negarles el acceso a las unidades de alquiler o negarles un contrato de alquiler por motivos relacionados con la discapacidad, raza, credo, color de piel, sexo, orientación sexual, identidad de género, expresión de género, estado civil, estado de familia, estado militar o de veterano, religión, origen nacional, ascendencia, estado familiar o fuentes de ingresos.[3] Cualquier incumplimiento de las prácticas discriminatorias relacionadas con la vivienda se debe presentar dentro de un año a contar de la infracción en ccrd.colorado.gov/complaint-process.

Ordenanza contra la discriminación de Denver
La ordenanza contra la discriminación de Denver prohíbe la discriminación en el empleo, vivienda y espacios comerciales, alojamientos públicos, instituciones educacionales y servicios de salud y bienestar social. La ordenanza prohíbe la discriminación en base a diversos factores, como raza, color de piel, religión, origen nacional, etnia, estado de ciudadanía, estado migratorio, género, edad, orientación sexual, identidad de género, expresión de género, estado civil, estado militar, discapacidad, peinado protector y fuente de ingresos. La ordenanza prohíbe la discriminación de los posibles inquilinos en base a su fuente de ingresos (es decir, los arrendadores o administradores de propiedades no pueden negarse a considerar ninguna fuente de ingresos legal, lo que incluye vouchers de elección de vivienda, de la misma manera que los ingresos salariales comunes en conexión con una solicitud de alquiler de una vivienda).

La Oficina contra la Discriminación de Denver (DADO, por sus siglas en inglés) brinda protección contra los actos de discriminación conforme a esta ordenanza. Puede encontrar información sobre DADO en: https://www.denvergov.org/Government/Agencies-Departments-Offices/Human-Rights-Community-Partnerships/Divisions-Offices/Anti-Discrimination-Office. 

Protecciones contra un desalojo para los inquilinos residenciales que reciben asistencia de dinero en efectivo[4]
Los arrendadores e inquilinos deben participar en una mediación obligatoria antes de iniciar una acción de desalojo si el inquilino recibe beneficios de la seguridad de ingreso suplementario, el seguro federal por incapacidad del seguro social o asistencia en dinero en efectivo a través del programa Colorado Works (colectivamente, “asistencia en efectivo”). Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp.

Ley de Protección de Inquilinos Inmigrantes[5]
Los arrendadores no pueden:

• solicitar ningún tipo de información relacionada con el estado migratorio o de ciudadanía de un inquilino, a menos que el arrendador también sea el empleador del inquilino;
• revelar o amenazar con revelar información sobre el estado migratorio o de ciudadanía de un inquilino, ni tampoco acosar o intimidar a un inquilino por ejercer sus derechos conforme a esta ley; o
• ·negarse a celebrar un contrato de alquiler solo en base al estado migratorio o de ciudadanía del inquilino;
• iniciar cualquier acción para recuperar la posesión de la propiedad en alquiler debido al estado migratorio o de ciudadanía del inquilino.

Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp.

Desalojo por causa justa[6]
Con ciertas excepciones, la ley estatal prohíbe que el arrendador desaloje a un inquilino residencial, a menos que el arrendador tenga una causa para el desalojo. Existe una causa cuando:

• Hay falta de pago del alquiler;  
• Hay un incumplimiento sustancial, de acuerdo con lo definido en C.R.S. § 13-40-107.5;
• Hay un incumplimiento material del contrato de alquiler
   

  Puede encontrar más información en el Manual de vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Contratos de alquiler, alquiler y cargos por retraso[7]

• Los arrendadores no pueden aumentar el monto del alquiler más de una vez al año.[8]
• Los inquilinos que no tengan un contrato de alquiler por escrito deben recibir una notificación por escrito con 60 días de anticipación antes de poder aumentar el monto de su alquiler.[9]
• Los arrendadores no pueden cobrar cargos por retraso hasta que el pago del alquiler tenga un atraso de al menos siete días.
• Ningún cargo por retraso puede ser superior a $50 al mes o a un 5% del monto de alquiler mensual, la cantidad que sea mayor.
• Los inquilinos no pueden ser desalojados solo por el hecho de no pagar un cargo por retraso.

Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp.

Obligación de mantener las instalaciones residenciales (garantía de habitabilidad)[10]
La propiedad alquilada por el inquilino debe ser apta para la habitación humana y cumplir con todos los códigos aplicables de construcción, vivienda y salud. No proporcionar cualquiera de estos elementos se considera una condición que interfiere con la vida, salud y seguridad del inquilino y no está permitido conforme a la ley de Colorado. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Tenencia de animales domésticos en la vivienda
Los arrendadores no pueden pedir o recibir más de $300 en un depósito de garantía adicional de los inquilinos actuales o futuros como condición para permitir que la mascota del inquilino resida en la unidad. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Informe portátil de evaluación para contratos de alquiler residencial[11]
Los arrendadores deben aceptar un informe portátil de evaluación al considerar las solicitudes de alquiler de los posibles inquilinos. El arrendador puede requerir que el informe de evaluación (i) se haya completado dentro de los últimos 30 días, (ii) se ponga directamente a disposición del arrendador a través de una agencia de informes del consumidor (agencia) y (iii) se le proporcione sin costo el arrendador. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Disposiciones prohibidas en los contratos de alquiler[12]
La ley actual prohíbe que un contrato de alquiler por escrito incluya una cláusula no razonable de daños liquidados (una tarifa o costo predeterminado), donde a una parte se le asigne un costo derivado de una notificación de desalojo o una acción de desalojo que surja de un incumplimiento del contrato de alquiler. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.evictionhelp

Protecciones para los inquilinos residenciales
La ley estatal prohíbe que los arrendadores requieran que los inquilinos proporcionen un depósito de garantía por un monto superior al de dos pagos de alquiler mensuales conforme al contrato de alquiler.[13] Si el arrendador usa el historial de alquiler o crediticio al considerar una solicitud de alquiler, el arrendador no puede considerar el historial de alquiler o crediticio de un inquilino que tenga una antigüedad superior a siete años.[14] Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Participación remota en los desalojos[15]
A contar de enero de 2024, los tribunales deben permitir que cualquiera de las partes o testigos en una acción de desalojo decidan comparecer en persona o de manera remota en cualquier citación, conferencia, audiencia, juicio u otro procedimiento judicial. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Depósitos de garantía: retención indebida[16]
Los arrendadores no pueden retener un depósito de garantía por el desgaste por uso normal.

Si el arrendador decide retener cualquier parte del depósito de garantía, este deberá proporcionarle una declaración por escrito al inquilino, donde se indiquen las razones exactas por las que está reteniendo cualquier parte del depósito de garantía. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

Víctimas de abuso sexual, acoso y violencia doméstica[17]
Los inquilinos pueden darle término a su contrato de alquiler anticipadamente si ellos (o sus hijos) son víctimas de conductas sexuales ilícitas, acoso, violencia o abuso doméstico y desean desocupar la vivienda por temor a continuar estando en peligro. Los arrendadores no pueden desalojar a los inquilinos que sean víctimas de violencia doméstica, de comportamiento sexual ilegal o de acoso. Puede encontrar más información en el Manual de la vivienda para inquilinos ubicado en www.denvergov.org/evictionhelp

[1] C.R.S. § 38-12-1005

[2] C.R.S. § 24-34-501 et seq.

[3] C.R.S. § 24-34-502.2

[4] C.R.S. § 13-40-110

[5] C.R.S. § 38-12-1201 et seq.

[6] C.R.S. §§ 38-12-1301 — 38-12-1307 

[7] C.R.S. § 38-12-105

[8] C.R.S. § 38-12-702

[9] C.R.S. § 38-12-701

[10] C.R.S. § 38-12-505

[11]  C.R.S. § 38-12-901, et seq.

[12] C.R.S. § 38-12-801

[13] C.R.S  § 38-12-102.5

[14] C.R.S §. 38-12-904

[15] C.R.S. § 13-40-113.5

[16] C.R.S. § 38-12-103

[17] C.R.S. § 38-12-402

7. Proceso y cronograma de un desalojo residencial

Este es un cronograma general de desalojo que puede variar dependiendo de numerosos factores.

PASO 1: notificación proporcionada al inquilino
Si el inquilino no ha pagado el alquiler o no cumple con las condiciones del contrato, el arrendador debe entregarle una “demanda de cumplimiento o derecho de posesión” firmada al inquilino. Esta notificación también se conoce comúnmente como “demanda de 10 días”, ya que le brinda 10 días al inquilino para resolver el problema antes de que el arrendador pueda tramitar un proceso de desalojo en un tribunal. La demanda debe indicar claramente el monto del alquiler que se debe o el incumplimiento del contrato de alquiler para iniciar un proceso de desalojo. El inquilino puede pagar el alquiler, si lo debe, corregir el incumplimiento, mudarse o disputar el desalojo ante un juez en un tribunal.

Si un inquilino incumple la misma condición del contrato más de una vez y ya se le ha proporcionado una demanda de 10 días anteriormente, o en caso de que existan incumplimientos más graves, el arrendador puede publicar o entregarle una “notificación de término del alquiler” al inquilino, la cual no le brinda al inquilino la oportunidad de corregir el incumplimiento. En lugar de eso, el inquilino debe abandonar la propiedad dentro del plazo definido en la notificación de término del alquiler (entre 1 y 91 días) o disputar el desalojo ante un juez en un tribunal.

PASO 2: tramitación y presentación de la queja
Si el inquilino no resuelve el incumplimiento del contrato de alquiler y/o no paga el alquiler que debe durante el período de 10 días, el arrendador puede tramitar la continuación del proceso de desalojo ante un tribunal. Estos formularios se conocen como citación y demanda. Dentro de un día hábil después de la tramitación, el arrendador debe proporcionarle una copia de la citación y demanda al inquilino que incluya todas las pruebas.

PASO 3: audiencia judicial de desalojo
El secretario del tribunal agendará una audiencia inicial para una fecha que sea de 7 a 14 días después de la tramitación inicial, sin embargo, el inquilino debe haber recibido la citación y demanda al menos siete días antes de la audiencia.

SI EL INQUILINO NO SE PRESENTA ANTE EL TRIBUNAL PARA LA AUDIENCIA INICIAL y no presenta una respuesta oportuna ante el tribunal, el tribunal puede otorgar automáticamente un fallo por falta de comparecencia a favor del arrendador. Esto provocará que se emita una orden de restitución y se podrá expulsar al inquilino de la propiedad en alquiler.

SI EL INQUILINO SÍ COMPARECE ANTE EL TRIBUNAL Y PRESENTA UNA RESPUESTA OPORTUNA, existen diversas opciones:

1. El inquilino puede presentar su respuesta ante el tribunal en cualquier momento antes o el mismo día en que se cumple el plazo para presentar la respuesta. Luego, el tribunal debe agendar el juicio para al menos siete días (y no más de 10 días) después de la presentación de la respuesta.
2. El inquilino puede acordar desalojar la propiedad de manera voluntaria o tanto el inquilino como el arrendador pueden llegar a un acuerdo sobre ciertos términos que permitan que el inquilino permanezca en la unidad. Si se llega a dicho acuerdo, este se debe redactar por escrito en forma de un “Acuerdo estipulado (desalojos)” (formulario JDF 106 A) y presentarse ante el tribunal. El tribunal también puede sugerir una mediación para que las partes resuelvan cualquier problema relacionado con el contrato de alquiler.
3. Los inquilinos pueden pagarle al arrendador el alquiler que deben y detener el proceso de desalojo hasta el momento en que el juez dicte un fallo. Para beneficiarse de este derecho, el inquilino debe pagar la totalidad del alquiler que debe antes de que el juez dicte el fallo.
4. Si el inquilino y el arrendador no pueden llegar a un acuerdo, el caso puede ir a juicio. En el juicio, ambas partes tendrán la oportunidad de presentar evidencias para respaldar sus reclamaciones.

PASO 4: emisión de una orden de restitución
Si se emite una orden de restitución, eso significa que el tribunal ha dictado un fallo a favor del arrendador y el inquilino debe abandonar la propiedad. La orden de restitución es la orden del tribunal al sheriff que requiere que un ayudante del sheriff desaloje al inquilino de la propiedad. El tribunal no emitirá la orden hasta 48 horas después de la determinación del fallo.

PASO 5: recuperación de la posesión de la propiedad
El ayudante del sheriff no ejecutará la orden de restitución hasta al menos 10 días después de la determinación del fallo. Es responsabilidad del arrendador agendar una hora para el desalojo en el departamento del sheriff, sin embargo, el desalojo no puede ocurrir antes de 10 días desde que se dictó el fallo.